年息12%，在民间借贷中就是1分利，其实这个利率在民间借贷市场来说并不算高，甚至对于银行信用卡逾期(日息万分之五，折合年息18.5%)或者分期而言，这个利率也不算高，不过如果你的朋友以12%的利率找你借钱，可以大概率的告诉你，基本上，这个钱就是肉包子打狗——有去无回了!

　　为什么呢?有投资理财经验的就知道，目前市场上低风险投资产品，别说是6%，就是超过5%的，都只是少数，年收益超过12%，妥妥的高风险产品?当然了你朋友借钱并不一定是用于投资理财产品，可能是实体生意，那么实体生意中有超过12%的吗?

答案是有，但这也只是少数而已，如下图所示，系国家统计局2019年4月27日发布的各行业利润率排名，数据显示：2018年度利润超过12%的仅有3个行业，2019年1季度也仅有4个行业，所以你实体行业要超过12%的收益率并不容易，如果给你年利率12%，你朋友经营的企业净利润率最少也要15%以上吧，不然他基本都等于在给你打工，但目前市面上净利润率能超过15%的企业又有几家呢?

　　房产抵押

　　有人说，不是有房产抵押吗?有什么好怕的，如果到期不还款，大不了就将其房产拿去拍卖，理论上确实如此，但房产抵押并不是一句话的事，如果要做，几个风险点必须注意。

1、抵押登记

　　房产抵押并不是说他把房产直接给你，甚至只是一个复印件给你，这种形式的抵押根本不叫抵押，没有任何的法律效应，你给完款项，对方完全可以以挂失的形式再去补办一份产权证，然后再找其他人继续忽悠融资;甚至他都可以直接造假，办理多份假证，然后用这些假证向你们这些朋友一个一个借过去，连真正的原件都不用给你们。

　　真正的房产抵押，是需要到你们当地的房管局办理抵押登记手续，并取得它项权证，其抵押权利人为你，这才是有效的抵押登记。也只有办妥抵押登记手续，在对方无法按时还款时，你才有权处置这个房产，否则就是徒劳!

2、二次抵押

　　在我国，商品房是允许进行二次抵押的，只要抵押物的抵押价值不超过其评估价值即可，举个例子：张三的房子估值200万元，第一次抵押给李四100万元，此时如果在抵押物王五，理论上还可以在抵押100万元，这就是二次抵押。

　　因此在办理抵押登记前，一定要确认该房产目前的抵押情况，总的抵押金额达到多少了?比如房子价值200万元，累计已经抵押150万元，建议不要再那么接受了，虽然按照理论，还有50万元的空间，但是存在两个问题，一是房子的评估价往往存在“虚”值，有的评估公司在接受好处之后，甚至高评个二三十万元很正常;

　　其次就算真的没有任何的虚估，在拍卖时也会存在贬值的情况，200万元的房子，除非地段极好，否则实际拍卖成交价格往往会低于200万元(这也是银行为什么要求抵押率不得超过70%的原因)，如果这房子最终拍卖为170万元，并不是按比例分给一押人及二押人的，而是全部先给一押人，只有在偿还一押人之后还有剩余才会轮到二押人，所以如果你是二押人，那么大概率会出现损失。

　　总结

　　年化12%的借贷利率，个人建议不要出借，如果是真的朋友，根本不需要去计算利率了，你朋友已经主动开出12%的利率，证明他对资金的缺口需求已经达到了一个很严重的程度了，这时候出借，风险极高，即使房子真的抵押给你了，但只要房子并非净房，最终在拍卖时会遇到一系列的困难，甚至流拍都有可能。