经济观察网 记者 胡艳明 陈月芹 5月15日，关于房贷的重磅政策来袭：全国首套商业性个人住房贷款利率的参考标准下调20个基点。
目前全国房贷利率参考标准普遍为5年期以上LPR（贷款市场报价利率）。以最新的4月份的“5年期以上LPR”为参考，下调后，最低房贷利率由4.6%降为4.4%。
该政策指5月15日央行联合银保监会发布的《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知（银发〔2022〕115号）》（以下简称《通知》）。
这也是2019年8月25日，商业性个人住房贷款利率机制调整后，监管部门首次更改相关规定。
“降低住房贷款利率反映了刺激房地产市场需求的意图。” 中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅表示，4月29日中央政治局会议提出，“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”，尤其是提出要“促进房地产市场平稳健康发展”，现阶段房地产市场需求相对偏弱，通过降低住房贷款利率，有利于降低住房购置成本，有利于刺激需求边际改善。
下限调整 房贷可以“打折”
在此次调整前，关于房贷的政策，要回溯到2019年的房贷利率机制调整。
2019年8月25日，央行发布的〔2019〕第16号公告中，规定“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。”
关于什么是相应期限贷款市场报价利率，因为目前LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。
1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。
因为我们的房贷大都是中长期贷款，所以大多参考“5年期以上LPR”。
按照当时的规定和LPR价格：全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按2019年8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按2019年8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。
LPR每月公布一次，一般在20号公布（如遇节假日顺延到工作日），受宏观环境和资金面环境影响会出现浮动，有时高有时低。
从2019年至今，LPR一直在下行。截止到今年4月20日，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。
而本次《通知》对上述定价政策进行了调整：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
也就是说，《通知》发布后，现在全国政策是：首套住房的房贷为【不低于5年期LPR-20BP】，按照4月20日5年期以上LPR为4.6%，现行利率下限为4.4%，二套房利率【不低于5年期LPR+60BP】为5.2%。
“原首套全国层面政策下限为4.6%，115号文（注：《通知》）降为4.4%，相当于给利率下限打了个95折。”光大证券首席固收分析师张旭表示。
按贷款金额100万元、期限20年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，按照原先最低4.6%的利率，每月还款6380.6元；若改为4.4%，每月还款6272.64元，平均每月可减少月供支出约108元。累计还款额由153万元降为150.5万，20年共减少利息支出2.5万。
如果5月20日公布的“5年期以上LPR”价格下调，那么房贷利率可能还要低于4.4%。
根据《通知》，二套房利率仍维持最低5.2%不变，但包括郑州、苏州等地近期纷纷发文放宽认贷政策，比如直接的首套认定放松或者和二套挂钩认定放松等，变向降低二套房利率。
各地因城施策
不过，《通知》也规定了，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
张旭表示，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率的确定遵循“因城施策”原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。
在全国层面，此次《通知》发布后，将全国下限调整。
在城市层面，张旭认为，央行各省分支机构按照“因城施策”原则，指导省级自律机制，在全国政策下限的基础上，确定辖内每个城市的加点下限。这是本城市范围内都要遵守的下限。在实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求。
在银行层面，张旭分析，银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限的基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。
杨畅也谈到，因城施策有利于精准调控。该政策强调“各城市自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限”，对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。
全国房贷已开始降价潮
在本次《通知》公布前，今年全国已经有多个城市银行自主下调房贷利率。4月14日，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，近期，房贷利率下调主要是发生在银行层面。3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。
以广州地区为例，5月上旬，广州大部分银行首套房贷利率执行的是5.2%-4.8%左右的利率标准；同时，有银行的优质客户以及部分外资行最低已经降到了4.6%的最低线。二套房方面，大部分银行的按揭利率在5.2%-5.4%之间。
一位建行个贷人士计算，目前广州市场报价利率五年期为LPR+80bp，如果下调20bp，购房者100万元的房贷，每月能少还124.2元，利息减少4.47万元；而500万元、30年期的房贷，每月能少还621元，利息相应减少22.36万元。
该建行个贷人士也提醒，《通知》仅针对新购房人群，存量房贷（已经在月供的房贷）没有变。
除了下调房贷利率，多地区也下调了首套房贷比例。例如，4月底河北廊坊地区，有银行首套房贷首付比例由30%降为20%，二套房根据客户资质不同首付比例在30%-50%之间。
据贝壳研究院4月20日发布的重点城市主流房贷利率数据显示，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个基点、15个基点；4月平均放款周期为29天，较上月缩短5天。
但从全国数据来看，房贷增长依旧乏力。5月13日，央行公布的4月份金融数据显示，4月全国住房贷款不增反降，减少605亿元，比2021年4月少增长4022亿元。
这已是3个月来代表居民按揭贷款的中长期贷款第二次减少，且减幅在扩大。2月份这一数值减少459亿元，同比减少4572亿元，是居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现负增长。3月份环比新增3735亿元，扭转了2月净减少的颓势，但同比仍少增2504亿元。
杨畅认为，降低住房贷款利率有利于消除利率剪刀差。自2021年1月以来，首套房与二套房贷款市场平均利率持续回升，近期尽管回落，但仍然高于2021年水平。需要注意的是，个人住房贷款利率仍然明显高于一般贷款加权平均利率水平，而个人住房贷款相较于一般企业贷款，资产质量更好、还款风险更低，但承受了较高的风险溢价。因此，现阶段降低住房贷款利率，有利于改变不同质量资产利率的剪刀差。
中原地产首席分析师张大伟认为，从直接的政策影响看，此次政策并非直接降息，因为之前最低4.6%的利率水平，全国也很少城市能执行这个标准，且并非全部执行，只是针对首套房贷。具体仍要看各地细则。
