2021年1月1日，民法典婚姻家庭编司法解释（一）正式实施。

关于离婚房产归属问题，该司法解释与旧法最大的区别在于：子女婚后买房由父母出资的，如果对房产的归属没有约定或约定不明确，无论父母是全额出资还是部分出资、也无论房产登记在一人名下还是双方名下，都认定为夫妻共同财产由夫妻共同共有。如有特别需要，父母出资为已婚子女买房，应与子女及子女配偶签署书面协议，明确父母的出资是借款还是赠与。

如是赠与，则应当明确是赠与子女一方还是赠与子女及其配偶。当然，如果父母不想赠与任何一方，则可以在协议中明确出资的性质是对子女的借款或借子女名义买房。

一、婚前买房的产权归属

（一）夫妻一方出资在婚前买房的情况

1. 结婚前已经取得房产证，产权登记在出资一方名下，并且在结婚前还清全部贷款或是全款买房的，该房产为个人婚前财产。

2. 结婚前还清全部贷款或是全款买房，但婚后才取得房产证且产权登记在出资一方名下的，该房产为个人婚前财产。

3. 一方在结婚前贷款买房且已支付首付款，房产登记在出资一方名下，婚后用夫妻共同财产还贷的，该房产归登记一方所有，尚未归还的贷款为房产登记一方的个人债务。

但双方婚后共同还贷所支付的款项及其相对应的房产增值部分，离婚时应按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则，由房产登记一方对另一方进行补偿。

按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则，实际补偿比例可能会大于上述计算金额；如上述计算金额明显低于共同还贷所支付的款项时（房价下跌时增值为负数），一般会按照共同还贷所支付款项的50%进行补偿。

4. 一方出资但房产登记在对方名下，如果没有相反约定，多会被视为以结婚为目的的赠与，按登记方个人财产处理。如果因出资方不具备购房条件等原因才以对方名义购房的，则一般按共同共有处理。

5. 一方出资但房产登记于夫妻二人名下，该房产属于夫妻共同财产。但未出资一方所登记的份额也一般视为以结婚为目的的赠与。

（二）夫妻双方出资在婚前买房的情况

6. 双方出资买房，房产登记在双方名下，房产属于夫妻共同财产，离婚时不考虑出资状况一律平分。

7. 双方出资买房，房产只登记于一人名下：

如果系同居期间购买的：法院通常会按共同共有处理，特殊情况也会按照按份共有认定。

如果不是同居期间购买的：则法院认定为夫妻共同财产、赠与关系、借款关系的可能性均存在，要综合具体案例中的购房背景、出资比例，按照公平公正的原则处理。

二、婚后买房的产权归属

（一）一方以婚前个人财产出资买房（如婚前的存款、婚前房产出售后的款项）

8. 房产登记在出资的一方名下，如果房款全部是婚前财产出资，则该房产属于出资一方个人财产的转化，仍系个人婚前财产。

9. 房产登记在出资的一方名下，但其婚前财产仅支付了房产的首付款，房产按个人财产处理；但贷款部分以及房产增值部分属于夫妻共同财产。

10. 房产登记在双方名下的，系夫妻共同财产，可看做是一方以婚前财产对另一方的赠与。

（二）婚后双方以共同财产买房

11. 房产登记于双方名下，属于典型的夫妻共同财产。

12. 房产登记于一人名下，仍然属于夫妻共同财产。

13. 登记在未成年子女名下，一般视为未成年子女的财产，由抚养方暂时代为管理。

（三）婚后借款买房

14. 如无相反约定，无论登记在一方或双方名下均属夫妻共同财产。

三、父母出资买房的产权归属

（一）结婚前一方父母出资买房

15. 一方父母全额出资，房产登记在出资方子女一人名下，属于夫妻一方婚前个人财产。

16. 一方父母支付首付款，房产登记在出资方子女一人名下，由夫妻二人共同还贷，处理方式类似于“第3点夫妻一方在结婚前贷款买房且已支付首付款，房产登记在自己一方名下，婚后用夫妻共同财产还贷的”的情形。

17.一方父母支付首付款，房产登记在另一方子女一人名下的，除非有相反约定，一般认定为夫妻共同财产。

18.一方父母支付首付款，房产登记在子女及配偶双方名下，除非有相反约定，一般认定为夫妻共同财产。

（二）结婚前双方父母共同出资买房

19. 房产登记在夫妻双方名下的，属于夫妻共同共有，视为双方父母对各自子女的赠与。

20. 房产登记于一方名下，一般按照双方按份共有处理，也视为双方父母对各自子女的赠与。

（三）结婚后一方父母出资买房

21. 一方父母全额出资，房产登记于出资方子女一人名下，没有约定或约定不明的，推定为父母对夫妻双方的借款，房产属于夫妻共同财产。

22. 一方父母全额出资，房产登记于对方子女一人名下或双方名下，房产属于夫妻共同财产，离婚时按夫妻共同财产进行分割，父母出资为借款。

23. 一方父母部分出资、或付首付款，无论房产登记于一方或双方名下，都应认定为夫妻共同财，父母出资部分视为对双方的借款。

（四）结婚后双方父母共同出资买房

24. 双方父母出资、登记于一人名下的，实务中争议颇多，司法实践多按夫妻共同财产处理；也有登记方获得房产，另一方出资视为借款的情形。

25. 双方父母出资、登记于双方名下的，属于夫妻共同财产。

特别注意：婚后父母全额或部分出资买房，如未明确表示赠与，一般会视为向父母的借款。此时，如房产是共同财产则该借款为夫妻共同债务。如房产是一方个人财产，则该债务一般认定为分得房产一方的个人债务。

四、离婚时不予分割房产的情形

26. 离婚时尚未取得房产证的房产，但该房产在婚姻关系存续期间已经增值的，待取得房产证后可另行起诉分割。

27. 离婚时房产证上存在第三人的时，因该第三人无法加入离婚诉讼，一般对该房产不予分割，由当事人另案起诉。

或者中止离婚诉讼，告知当事人另行提起析产之诉，待析产之诉完结后再行恢复离婚之诉。

五、离婚房产分割中的特殊情形

28. 对公租房租赁权的分割

属于政府公租房的，可在判决中直接明确租赁权归属或变更租赁关系。

属于特定单位公租房的，由于该租赁权的取得源于夫妻一方在特定单位的工作关系，一般会将租赁权确认在公租房产权单位工作的一方名下，而给另一方适当补偿。

29. 对经济适用房、两限房的分割

经济适用房、两限房由一方在婚前申请、以个人财产支付价款的，应认定为一方婚前财产。婚后以夫妻双方名义申请、以夫妻共同财产支付价款的，应认定为夫妻共同财产。

30. 对小产权房分割

已经被有关部门认定为违法建筑的小产权房，离婚时不予处理。

对于未经行政准建但长期存在且未受到行政处罚的房产，可以对其使用权做出处理：能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价等方式给予一方适当补偿。

对小产权房使用权的判决，不代表对小产权房合法性的认定，不能以该判决作为对抗行政处罚或确认产权归属的依据。

31. 附服务条件房产的分割

夫妻一方与用人单位约定一定服务条件，并以优惠价格购买的房产，在离婚时所附的服务条件尚未完全实现的，该房产一般归承担服务条件的一方所有，但应按照房产分割的一般原则给对方适当补偿。

32. 优惠购房权的货币折算

一方基于特定身份关系获得的优惠购房权，如基于农村拆迁补偿、集体经济组织或特定单位获得的购房优惠权益，在离婚析产时也应当基于市场价格进行货币折算后进行分割。

33. “假离婚”中的房产归属认定

《民法典》中不存在所谓“假离婚”的情形。无论当事人基于何种目的进行了离婚登记、房产分割过户，便发生法律效力。

已经离婚的双方再次结婚的，其身份关系和财产关系不受前一次婚姻的影响。前一次离婚时分得房产的一方与原配偶再次结婚的，其已经分得的房产便是其个人婚前财产。

所谓“假离婚”一方在离婚后不愿与原配偶再次结婚的，属于其婚姻自由范畴，任何组织或个人不得干涉。

但确属违背承诺拒绝恢复婚姻关系，导致另一方遭受重大不公平待遇的，可以对其进行道德谴责。