1.什么是住房公积金贷款？

住房公积金贷款是由住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托银行向购买、建造、大修自住住房的职工发放的一种政策性住房贷款。具体来说，住房公积金贷款的资金来源是广大职工缴存的住房公积金，贷款对象是住房公积金缴存职工，贷款用途必须用于购买、建造、大修自住住房。

2.申请住房公积金贷款应具备哪些条件？

按照住房公积金贷款政策规定，缴存职工首先必须按时、足额、连续缴存住房公积金6个月以上；其二要具有有效身份证明和民事行为能力；其三，要具有购买、建造、大修自住住房的合同或者批准文件；其四，要具有稳定的经济收入和按时偿还贷款本息的能力，个人信用良好；其五，要具有购买、建造、大修自住住房一定比例的自有资金；其六，提供住房公积金管理中心认可的担保方式。

3.申请住房公积金贷款应考虑哪些方面因素？

第一，在申请住房公积金贷款前，应当根据所购住房价格、现有资金、工资收入，测算需要申请多少贷款和选择多长贷款期限。

第二，在确定住房公积金贷款额度、贷款期限后，要考虑在取得贷款时采取何种方法偿还贷款，等额本息还款法还是等额本金还款法。

第三，在确定住房公积金贷款额度、贷款期限和还款方法后，要考虑选择何种方式偿还贷款本息，委托银行扣款还是银行柜面还贷、委托提取还贷。

第四，必须确定一种取得住房公积金贷款的担保方式，现有房产还是其他房产抵押。

在确定上述四个问题后，就可以向住房公积金管理中心提出贷款申请了。

4.住房公积金贷款额度如何确定？

根据住房公积金贷款政策规定，住房公积金贷款额度的确定，主要是按照借款人的住房公积金账户月均余额、偿还贷款能力、购建住房价款等因素综合确定。具体来讲，每笔贷款额度应当同时符合下列限额标准：

一是贷款额度不得高于申请贷款时住房公积金账户月均余额的一定倍数；

二是贷款额度不得高于购买、建造、大修自住住房应付房价款的一定比例；

三是贷款额度不得超过市住房公积金管理委员规定的贷款最高额。

5.住房公积金贷款期限有何规定？

住房公积金贷款期限与缴存职工家庭收入和在职缴存住房公积金年限相关联。我市住房公积金贷款政策规定，住房公积金贷款期限最长不超过20年，具体按以下原则确定：

（1）不得超过借款人在法定退休年龄前剩余的工作年限；

（2）建修自住住房的，贷款期限不得超过15年；

（3）对临近法定退休年龄的职工，具有稳定收入、偿还能力、信用良好的，贷款期限可适当放宽至借款人法定退休年龄后5年。

6.住房公积金贷款首付款比例有何规定？

借款人申请住房公积金贷款的，需要先行自行支付房屋的首付款或者自筹资金，在支付房屋的首付款或者自筹资金后，持贷款相关证明材料到住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。我市住房公积金贷款政策规定：购买商品房、保障性住房、二手房的，首付款比例应不低于应付房价款的30%；建造、翻建、大修自住住房的，自筹资金应不低于房屋造价的40%。

7.申请住房公积金贷款在时效上有何规定？

我市住房公积金贷款政策规定，购买商品、保障性住房的，借款人应在商品房买卖合同签订之日起6个月之内提出申请；购买二手房的，应在契税完税凭证确认的房屋买卖合同成立之日起6个月之内提出申请；建造、翻建、大修自住住房的，应在批准文件签发之日起6个月之内提出申请。超过上述规定时限的住房公积金贷款申请，住房公积金管理中心不予受理。

8.单位欠缴住房公积金能否申请住房公积金贷款？

根据我市住房公积金贷款政策规定，申请住房公积金贷款的首要条件，借款人在申请住房公积金贷款前，本人及其所在单位必须按时、足额、连续缴存住房公积金达6个月以上。这是因为单位能按月、足额、连续缴存住房公积金的，说明该单位履行法定义务意识较强，职工收入稳定，偿还住房公积金贷款有保障。如果单位没有按时、足额、连续缴存住房公积金，不能体现住房公积金的互助性质。因此，借款人所在单位欠缴住房公积金的，应督促单位及时补缴全体职工欠缴的住房公积金，否则不能申请住房公积金贷款。

9.个人不良信用记录是否影响住房公积金贷款？

借款人在申请住房公积金贷款时，住房公积金管理中心将通过中国人民银行个人信用基础数据库等途径查询借款人及其配偶的信用记录，对个人信用情况进行评估。个人信用查询的主要内容是：一是银行信用记录。查询已在各商业银行的个人贷款申办情况和偿还记录以及已发生透支行为的信用卡记录。二是社会信誉记录。查询与个人信用有关的个人诉讼记录和公安机关处罚记录等。三是特别记录。查询信用卡申办和使用情况，如利用伪造、虚假或冒用他人资料向商业银行申办信用卡，利用伪造或非法获得的信用卡进行诈骗等情况。四是中心信用记录。查询住房公积金提取和贷款情况，是否利用虚假资料套取住房公积金、骗取住房公积金贷款。如有以上不良信用记录的，住房公积金贷款申请将不予受理。

10.再次申请使用住房公积金贷款有何规定？

根据住房公积金贷款政策规定，借款人在还清首次住房公积金贷款本息后，第二次申请使用住房公积金贷款的，按首套房贷款政策执行，第三次申请使用住房公积金贷款的，贷款申请不予受理。

11.如何申请办理住房公积金贷款？

借款人申请住房公积金贷款，应向住房公积金管理中心提出贷款申请，并填写《淮安市住房公积金贷款申请表》和提供贷款相关证明材料。

住房公积金管理中心自受理借款人贷款申请之日起15个工作日内，对借款人的贷款资料、资信情况、担保方式等进行审查，符合住房公积金贷款条件的，委托受托银行办理贷款相关手续，并通知借款人。

受托银行与借款人签订借款合同、担保合同，同时办理房产抵押登记手续；受托银行按借款合同约定发放贷款。

12.申请住房公积金贷款为什么要提供担保？

由于住房公积金贷款期限比较长，贷款期间可能会因种种原因出现变故，导致借款人不能正常偿还贷款，这就会给贷款回收带来一定的风险。同时住房公积金属于职工个人所有，在职工发生住房消费或者离休、退休时允许提取使用或者返还给职工本人。为确保缴存住房公积金职工利益不受侵害，防范住房公积金贷款风险，《住房公积金管理条例》规定申请住房公积金贷款必须提供担保。因此，住房公积金管理中心委托受托银行在发放住房公积金贷款时，要求借款人必须提供担保。

13.住房公积金贷款利率有何规定？

住房公积金贷款利率按照住建部、中国人民银行规定的利率标准执行。具体分为5年（含5年）以下、5年以上，由住房公积金管理中心适时公布。

借款人在还款期间如遇住建部、中国人民银行贷款利率调整，贷款期限在一年以内（含一年）的，实行合同利率，不分段计息。贷款期限一年以上的，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

14.住房公积金贷款有哪些还款方法？

借款人应依据贷款期限、还款能力选择以下一种还款方法偿还贷款本息，还款方法一经确定，不得更改。

（一）到期一次还本付息法。贷款期限在一年以内(含一年)的，借款人到期一次还本付息，利随本清。

（二）按月等额本息还款法。贷款期限在一年以上的，借款人每月以相等的金额平均偿还贷款本息。

（三）按月等额本金还款法。贷款期限在一年以上的，借款人每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。

15.哪一种住房公积金贷款还款方法适合您？

等额本息还款法它的特点主要是每月还款金额相同，相当于是在还款期内平均每月等额负担贷款本息，比较适合收入比较稳定的家庭，如国家机关、科研、卫生、教育单位人员。

等额本金还款法它的特点主要是还款次数越多，还款额越小，每月还款额呈递减的趋势，比较适合目前收入水平较高，预期收入可能逐渐减少的家庭。它的缺点前期还款压力太大，而且还款额每月需要计算，每月还款实施起来比较不便。

16.住房公积金贷款还款期间能否变更月还款额？

借款人在偿还住房公积金贷款期间，由于预期收入的增长或者住房公积金月缴存额的调整，可以调整住房公积金贷款月还款额，缩短借款合同约定的借款期限，减少未来贷款利息支出。借款人需要调整住房公积金贷款月还款额的，应于每月还款日前到住房公积金管理中心办理相关手续。因借款人增加住房公积金贷款月还款额，导致借款期限缩短的，贷款利率按增加月还款额时实际借款期限所对应的利率确定并执行。

17.住房公积金贷款本息如何偿还？

根据住房公积金贷款政策规定，住房公积金贷款本息的偿还主要通过委托银行扣款、银行柜面还款、委托提取还款三种方式。

委托银行扣款是指借款人在受托银行开立个人结算账户，授权受托银行直接从其账户中扣收贷款本息。借款人应在每月还款日前将当月应还贷款本息足额存入委托扣款账户内。

银行柜面还款是指借款人于每还款日前的任何一个工作日到受托银行柜面以现金、支票、银行卡等归还贷款本息。

委托提取还款是指借款人授权住房公积金管理中心直接从本人及其配偶住房公积金账户内定期划转偿还贷款本息。如果借款人住房公积金账户余额不足应采取其他方式还款。

18.逾期偿还住房公积金贷款本息有何规定？

借款人没有按照借款合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款本息，将对逾期贷款本息按罚息利率按日计收利息。罚息利率按住房公积金贷款利率加收50％确定。逾期期间，如遇住房公积金贷款利率上调，罚息利率根据调整后的贷款利率同时进行相应调整。

19.住房公积金贷款能否提前还款？

我市住房公积金贷款政策规定，住房公积金贷款在没有到期之前可以提前偿还全部或部分贷款。提前偿还贷款的，不收取违约金，提前还款时执行利率不变，已计收的贷款利息不作调整。提前偿还住房公积金贷款有两种方式：

一是提前还清全部贷款，即借款人在偿还当月应还贷款本息的同时，提前偿还全部剩余贷款本息。

二是提前偿还部分贷款，即借款人在偿还当月应还贷款本息的同时提前偿还部分贷款本金。

20.提前偿还住房公积金贷款后利息负担能减轻吗？

借款人由于提前偿还住房公积金贷款或者增加月还款额，使贷款的实际占用金额或者时间相应减少，因此贷款的利息支出比原来的还款计划相应减少，对于借款人来说，利息负担将有所减轻。

21.住房公积金贷款还款账户发生变更怎么办？

为了便于按月偿还住房公积金贷款本息，借款人办理住房公积金贷款手续时，应在受托银行开立个人结算账户作为偿还贷款本息的还款账户，并授权受托银行于每月还款日从还款账户中扣收。如若借款人在还款期内还款账户发生挂失、销户、冻结、止付或者需要变更还款账户的，应当及时以书面形式告知住房公积金管理中心，并办理还款账户变更手续。借款人未及时办理还款账户变更手续而导致受托银行无法扣收贷款本息的，就要承担违约责任了。

22.申请住房公积金贷款时为什么要求夫妻双方共同办理？

根据国家有关法律法规的规定，住房作为夫妻双方的共有财产，在办理合同签订、房产抵押时须经产权人及共有人同意。因此，在办理住房公积金贷款手续时，夫妻双方应到场共同办理合同签订、抵押登记等手续。

23.已为住房公积金贷款设定抵押的房屋能否变更？

借款人已为住房公积金贷款设定抵押的房屋，在提供新的房产作为抵押物后，可将原设定的房屋抵押登记注销。具体程序由本人提出申请，经住房公积金管理中心审核后，与抵押权人重新签订抵押合同，并到房产抵押登记部门重新办理房屋抵押登记。

24.用未成年人名义购房能否申请住房公积金贷款？

住房公积金贷款政策规定，申请贷款不仅要求借款申请人具备完全民事行为能力，还要求具有相对稳定的职业和收入。这是因为，在我国公民的民事行为能力分三种：完全行为能力人（18周岁以上）、限制行为能力人（10周岁以上不满18周岁）和无民事行为能力人（不满10周岁）。《民法通则》第十八条第一款规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”据此规定，父母除可以维护其未成年孩子的利益之外，就不得处理未成年孩子的财产，更不能为其设定偿还贷款的义务。因此，用未成年人名义购房不能申请住房公积金贷款。

25.在农村购建房是否可以申请住房公积金贷款？

根据《担保法》及其他有关法律的规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。因此，在农村购建房不可以申请住房公积金贷款。

26.为什么有的预售楼盘不能申请住房公积金贷款？

根据住房公积金贷款政策规定，房地产开发企业申请贷款按揭合作应当具备一定的条件。有的预售楼盘不能申请住房公积金贷款，主要有四方面原因：

一是预售商品房的建设用地使用权被房地产开发企业用于项目贷款抵押，借款人所购住房暂时无法办理住房公积金贷款抵押登记手续；

二是预售商品房尚未取得房管部门颁发的《商品房预售许可证》，暂不具备预售条件；

三是预售商品房多层主体结构尚未封顶、高层尚未达到规定的形象进度；

四是因房地产开发企业违法违规行为不能办理“两证”。除此之外，还有个别房地产开发企业与商业银行签订了贷款捆帮协议，只能在指定商业银行办理商业性个人住房贷款。

27.预购商品房与开发商之间纠纷可以不还款吗？

借款人因预购商品房与开发商之间的纠纷而不想偿还贷款肯定是不可以的，具体原因有：（1）从法律上来说，购房人和开发商之间的纠纷与住房公积金贷款之间没有任何的连带关系，住房公积金贷款是借款人、住房公积金管理中心、受托银行和担保人之间的借贷和担保关系，而购房人与开发商之间的纠纷是购房人和开发商之间的买卖关系，因此不能因为和开发商之间的纠纷就不还贷款。（2）借款合同对违约责任有明确的规定，如果借款人不还贷款，是借款人违反借款合同的约定，逾期或者未按约定的数额还款，住房公积金管理中心、受托银行有权对违约部分按罚息利率计收利息。（3）若以此为由，拒不履行还款义务，住房公积金管理中心可以采取相应的法律措施，提前收回贷款。

28.借款人贷款结清如何办理抵押登记注销手续？

借款人偿清全部贷款本息后，借款人应到公积金中心办理贷款结清手续。借款人持贷款结清证明、撤销房屋抵押证明、身份证等材料到房屋登记部门办理房产抵押注销手续。