其实我等普通人，绕来绕去，总归还是绕不开房子这种大事。一方面，现在房价已经远远超过普通人工资水平能够负担的部分。另一方面，由于结婚、上学等等各种原因房子的刚需群体还是客观存在的。所以对于房价和房市，我跟大部分朋友一样，还是继续保持关注吧。

前段时间，我跟大家一样，注意力基本上都放在房贷是选对接LPR还是留在固定利率上面。我的建议之前也写文章也说了好几次了，对接LPR绝对是优于固定利率了，我自己早早办了转换，8月份我就可以按照新的方式计算房贷了。按照现在4.65%的5年期LPR算，已经较之前下降了0.25%，每个月少还个百来块钱还是有的，每个月多一顿下馆子的钱。当然坚持固定利率的朋友，我说过我不再劝了，尊重你们的选择，祝你们好运。

所以今天顺着房贷走，还谈谈我对房贷的看法，只不过重点不再讲选LPR还是选固定利率。因为有朋友问我，现在经济压力这么大，手上有好多闲钱，不知道该怎么弄。因为我们俩很熟了，所以知道他手上还有当年上浮20%，也就是5.88%的房贷，我就建议他多的钱还是提前还房贷吧，比理财什么的靠谱多了。

他就问我说，现在还有这个选项吗？提前还房贷之前有人说不是很傻吗？我只能说此一时彼一时也。那个时候房贷利率低，房价又处在上涨周期，提前还贷当然不划算。因此今天专门来讲讲，根据自己的情况来判断，到底需要不需要提前还房贷。

判断的核心，看房贷的利率。很简单的道理，如果房贷利率低于一般银行理财产品的利率，那多贷款就是赚到了。如果房贷利率比一般银行理财产品的利率高很多，那提前还款才是正途。

就拿我买房子的时候举例吧，那个时候一般房贷都可以根据收入和征信情况打折。我当时买的时候拿了一个八三折，八五折和九折也很正常，身边还有银行内部员工拿八折、甚至七折的很多。所以我当时房贷的利率也就4%出头一点，而那个时候余额宝年化大概还有3.5%，银行理财都在5.5%左右。

因此，那个时候多贷款就是非常“赚”的了。我有一个朋友，本来可以少贷款100万，但是硬是做成了满贷，手上留100万。如果少贷100万，每年可以少还房贷利息是4万，但是自己投资到银行理财可以赚到5.5万，这样一来，手上不仅留了现金，还白赚了利差。

反正道理是这个道理。现在随着理财利率一路下行，而房贷利率一路上行，导致房贷的实际成本越来越高。现在银行理财利率普遍在4%出头，房贷上浮10%甚至20%都到5.3%或者5.9%，贷款压力越来越大，真的是给银行打工了。

那么怎么在利率上面衡量自己的房贷要不要提前还呢？其实也不复杂，一般来说，如果房贷利率比银行理财高0.3%就可以考虑提前还了。

目前我简单看了一下，银行理财能给到4.5%的收益率已经非常不容易了，那么对照一下，房贷利率上浮20%的朋友，就算挂钩了LPR，房贷利率也要5.63%，提前还贷是最优选择。上浮10%的朋友，挂钩了LPR，房贷利率是5.14%，提前还贷也不错。没有上浮也没有下浮的朋友，现在4.65%刚好跟银行理财差不多，可以过段时间观望观望。打折的朋友还是先拿着房贷不还比较合适。贷了公积金的朋友，一般在3.5%以下，也是不要提前还贷的好。同理，组合贷的朋友们，如果商贷利率高，也可以对照上面的标准先还掉一部分商贷。

当然这是一种比较保守的算法，其实现在很多银行可以提供低息的消费贷，比如我在某大行APP里面就经常给我推送4.35%的消费贷。换句话说，如果朋友们能够拿到消费贷的利率比房贷还要低，说明存在严重的“利率倒挂”。因为消费贷是无抵押贷，房贷是有抵押贷，无抵押贷的利率都比有抵押贷还要低了，感觉想办法“置换贷款”吧，把贷款换成利率低的那一种。

此外唯一需要考虑的例外因素，看看自己未来有没有买二套的需求。注意这里是二套，换房的朋友们不需要考虑。为什么这么说呢？虽然现在货币政策已经有所宽松，但是房贷整体上还是比较紧张的，特别是二套是有首付比例的要求的。

特别是有些朋友，别说换房了，卖掉手上的房子再按二套的首付比例都买不回来。而小孩又有非常迫切的入学需求，急需搞一套低总价的学区房。所以如果近期内考虑买二套的话，别管什么利率不利率的了，把现金拿在手上才是正途。多付点利息成本，跟二套房的大业比起来，根本微不足道。

展望未来，随着经济增长的压力越来越大，政府刺激经济的货币手段越来越多，整个市场利率水平预计大概率也将持续下降，各类理财产品的收益率也将相应下降。这个时候，新贷款的利率也将对应的有所下降。到那个时候，老贷款不论是提前还也好，还是置换也好，都将成为不错的选择。