大家好，我是房产界小生，一个房地产十一年的从业人员，为您揭秘房地产的套路，了解房产知识，关注我，让您买房不再迷失。
今天我跟大家分享一下按揭贷款的情况。
按揭贷款分为三种：银行按揭，公积金按揭，组合贷款。
银行按揭：
在售楼部，置业顾问会跟客户介绍按揭的情况，比如按揭需要准备的哪些资料？向您了解，是首套房还是二套房，贷款金额，贷款年限，还款方式等数据，首套房和二套房的首付比例和贷款金额，利率上浮都不一样，以便置业顾问为你做一个首付和月供的测算。在这里跟大家介绍下LPR利率，等额本息和等额本金。
lpr报价通知
LPR利率：
什么是LPR？LPR全称是贷款市场报价利率。它是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，并由央行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。目前我国的LPR报价行由18家银行组成，涵盖国有大行、股份制银行、城商行、农商行、民营银行和外资银行等各层次的代表性银行。每个月20号央行会公布上个月的LPR的利率值，银行再根据客户的优质等级，首套房还是二套房来确定加点值，然后最终形成贷款的利率。举例说明：LPR是4.65%，首套房加100点，二套房加150点（一个点就是0.01%），那么最终利率就是：首套房5.65%，二套房6.15%，每家银行的加点数都可以灵活决定，所以对客户而言，优质客户可以跟银行协商加点数。
那么之前已经购房的利率是否可以转换LPR，当然可以。2019年8月，央行宣布自2019年10月8日起，新签订的房贷利率由挂钩央行基准利率改为挂钩LPR。而此前的存量房贷也应在2020年3月1日到8月31日的半年间完成转换，贷款人可以选择挂钩LPR，也有一次机会可选择固定利率。
假设某客户办理了一笔贷款，贷款期限为20年，基准利率为4.9%，转换前执行的是基准利率打九折的政策，那么实际利率约为4.41%（4.9%*0.9=4.41%）。
如果转换为固定利率，那么在接下来的20年还贷期里，无论LPR利率怎么变，都是按照4.41%的利率来还月供。
如果选择转成LPR，我们先测算加点数，2019年12月的LPR为4.8%，4.41%-4.8%=-0.39%，那么以后的加点数都是-39个点。按照2020年6月的LPR为4.65%，那么你的最终利率就是4.65%-0.39%=4.26%，当然LPR值是动态变化的。那么到底要不要转换？给你看下面2张图，你的答案就应该清楚了，如果你觉得以后LPR会涨到4.8%以上，那么就不要转换；如果你通过下面2张图的走势来看以后LPR发展的走势，那么就赶紧转换。
近20年央行利率走势
自LPR实行以来的走势
等额本金：
等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。举个例子：某客户贷款10万，贷款期限10年，利率4.9%，那么该客户的月供：1月为1241.67(元)，2月为1238.26(元)，3月为1234.86(元)……就这样每月几块钱的差别开始从头到尾的递减，利率不变的情况下，10年后总利息为：24704元。这种方式总利息支出要比等额本息的要少，适合前期收入高的人。
等额本息与等额本金对比
等额本息：
等额本息是指一种贷款的还款方式，指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。前期还款压力会小一点，适合前期压力大的人群。举个例子：某客户贷款10万，贷款期限10年，利率4.9%，那么该客户的每个月月供1055.77(元)，利率不变的情况下，10年后总利息为：26692元。
公积金按揭：
公积金贷款：公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请个人住房公积金贷款。公积金每个地方的贷款资料和政策都不一样，主要有年龄限制，贷款金额的限制，担保人，而且也会区分主贷款人的性别，一般条件比较严格，受额度管控，放款速度较慢。目前公积金5年期及以上的固定利率为3.25%，不实行LPR挂靠。举个例子：某客户贷款10万，贷款期限10年，利率3.25%，那么该客户的每个月月供977.19(等额本息)/1104.17（等本本金，然后每月递减），利率不变的情况下，10年后总利息为：17262元（等额本息）／16385（等额本金）。
组合贷款：银行贷款+公积金贷款组合
组合贷款
组合贷款：是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。就是公积金贷款和商业贷款同时使用，一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的最高上限才使用的，如购买高档住宅，须贷款50万元，而当地公积金管理中心规定公积金最多贷款40万元。这样的话，剩余的10万元将使用商业贷款，同时利息也不能享受公积金贷款的利息。
重要提醒，因为一般房贷的年限较长，所以很多人都会根据自己的经济情况考虑提前还款，每个银行的提前还款的政策都不同，尽量选择3年后提前还款不收违约金的那种。
那么今天分享到此为止，接下来继续揭秘房产。如果喜欢，请关注我，不迷路。
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