行业动态·18·2017年第18期 近年来我国房地产市场呈现空前活跃态势，个人住房信贷规模也越来越大，特别是公积金个人住房贷款，由于贷款利率低、贷款期限长等优点，受到广大中低收入家庭的普遍欢迎，呈持续高速发展态势。与此同时，公积金贷款风险成为不可回避的客观存在，资金安全成为公积金管理部门必须关注的重点，公积金个人住房贷款因各种实际原因，导致贷款逾期风险时有发生。如何正确地认识和有效地防范风险，保证公积金贷款资金使用的安全，本人结合工作实际，对住房公积金逾期贷款管理做以下分析。1. 现阶段住房公积金贷款存在的安全风险住房公积金贷款是指按照国务院《住房公积金管理条例》规定，按时足额缴存住房公积金的职工个人作为借款人，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，以其所购住房或者其他具有所有权的财产作为抵押物或者质物，或者由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息连带责任而申请的以住房公积金为资金来源的住房贷款。因贷款的对象主要是具有固定单位和稳定收入的在职职工，公积金贷款相对商业贷款而言，可以称之为“安全系数高”的贷款业务，但因住房公积金贷款还款时间较长，所以随着时间的逐渐推进，贷款人的实际收入、还款金额的出处和房产市场等多方因素的变化，使住房公积金贷款面临的风险更加的多样和复杂化，不可避免会出现贷款逾期现象。
目前我在实际工作中发现存在如下问题 ：1.1 借款人归还时风险一是主观不重视。借款人因遗忘、出差、工作忙等没有及时还款而造成逾期，二是还款能力下降。因住房公积金贷款对象多为中低收入者，特别是农民工普遍存在收入不高且工作不稳定现象，当遇到失业、经营不善等等导致借款人收入下降，偿还能力下降，造成个贷逾期或无力还款。三是出现不可抗力问题。借款人因意外事故造成伤残、死亡，失去还款能力或贷款期间遭遇水灾、火灾、地震、龙卷风等，造成逾期。四是担保高利贷引起。借款人因为他人担保牵涉债务承担责任或借高利贷无力偿还跑路，导致贷款不能还款，形成逾期或呆帐，这是目前造成不良贷款的主要因素。1.2 房产开发商原因房屋售出后出现质量问题以及不动产证办理不及时等，购房户与开发商之间产生纠纷，借款人的还款意愿降低，将矛盾转嫁给公积金管理部门。1.3 未关注利率调整根据借款合同约定，遇人民银行利率调整时，公积金管理部门是在次年初直接执行新的利率，不再另行告知借款人，部分借款人因未关注而导致存入月供款不足，造成逾期。这个因素带来的风险最小，因为借款人并不是恶意不还，只是疏忽才造成了逾期。2. 逾期贷款管理存在的困难2.1 贷款机制脱节。
根据国务院《住房公积金管理条例》的定位，公积金管理中心是不以盈利为目的的独立的事业单位，不能直接办理金融业务。个人住房公积金贷款一般采用委托银行代理方式，贷款审查、评估、审批由“中心”负责，借款合同签订、抵押办理及贷款发放回收由银行办理，银行收取手续费，“中心”承担贷款风险，这就形成放贷与收贷的脱节。由于受托银行是由公积金中心、贷款人、房地产商三方共同决定，“中心”无权根据银行服务情况进行取舍而重新选择受托银行。即使受托银行未按合同约定履行协助收贷责任，“中心”也不便追究其违约责任。2.2 信用系统未能实现联网。个人住房贷款是建立在个人信用基础上，以合同契约为纽带的经济行为。目前大部分公积金管理部门未能与人民银行征信系统实现无缝，较难规避个人信用风险。在这种情形下，发放贷款势必承担较多的不确定因素带来的违约风险。2.3 贷款政策性矛盾。住房公积金的政策性特征决定了贷款客户不能自主选择，贷款对象主要是广大中低收入者，其中不乏经济状况较困难的家庭，于是潜在贷款逾期风险不言而喻。另一方面，近年来为加大惠民力度，很多贷款政策都向低缴存者倾斜，低收入缴存群体贷款户数和额度大大增加，这就产生“惠民政策和逾期风险”不可调和的矛盾。
3. 强化住房公积金逾期风险防范的对策3.1 建立个人信用档案制度一是建立一个完整详细的个人资料库，包括基本身份状况、就业状况、收入状况、借贷历史、住房公积金缴交情况等，全部汇集记录存档，方便放贷审批时量化分析借款人的还款能力 ；二是建立公积金贷款客户个人信用档案制度，与人民银行的个人征信系统实行资源共享，对征信中有恶意欠还商贷行为、习惯性不按时还款的贷款人实行一票否决，对信用不良记录确有特殊原因的，经查实后实行增加担保人制度，使个人贷前信用调查发挥实效而非流于形式，把风险控制在最小范围。3.2 建立开发商保证金制度公积金贷款大都采用期房抵押，因而在相当一段时间内房屋的抵押权处于不稳定状态。而采取开发商保证金制度则可解决这一问题，此种保证不是一般意义上的偿债能力的担保，而是基于房屋建设、销售和抵押中出现的贷款风险而设置的责任归属制度。3.3 建立健全控防并举长效机制一是高度重视，动态监控，根据逾期贷款分类，及时汇总分析，抓紧催收。二是细化任务，靠实责任，住房公积金逾期贷款催收工作实行专岗专人、按月报告工作制度。三是建立台账，提高效率。建立逾期贷款跟踪管理明细账和逾期贷款催收台帐，连续真实地记载逾期贷款拖欠时间、拖欠期数、拖欠金额、拖欠原因以及催收措施、催收记录和催收结果，避免漏催、积压情况出现，提高催收效率。
四是强化措施，加强催收。根据逾期贷款具体情况，采取电话催收、直接约见借款人、上门催收、委托借款人单位催收、发送《住房公积金个人贷款逾期催收通知书》进行催收，采取扣划住房公积金还款、借款人单位代扣工资还款等处理方式。如属恶意违约或确实无力还款的，依规定按司法程序处理。五是加强管理，全程防控。对于新贷从贷前调查、贷中审核、贷后跟踪等多环节加强管理，保证贷款质量，保障资金安全。3.4 建立有效的贷款业务考核机制一是理顺与受托银行的委托关系。不断完善与受托银行的委托协议，明确委托双方各自享有的权利和承担的义务，细化有关责任条款，本着“谁承办，谁承担”的原则，对受托银行自身因管理不力、操作失误和人员失职的等原因，造成公积金贷款的风险，应追究受托银行的责任。二是加强工作人员的公积金政策和业务培训。浅析住房公积金逾期贷款的管理李 静（扬州市住房公积金管理中心江都分中心 江苏扬州 ）【摘 要】住房公积金贷款是住房公积金管理部门一项重要业务，如何把这项工作开展好，有效的规避和防范风险，确保资金安全，是一个紧迫而又不容忽视的问题。【关键词】住房公积金贷款 ；逾期 ；分析中图分类号 ：F882 文献标识码 ：A 文章编号 ：1009—4563（2017）18—0018—01万方数据
