一、案情简介

张男婚前有一套住房，登记在张男名下。买房时价格18万。张男付首付8万元，贷款10万元。税费等1万元。婚前，张男已经还部分贷款，本息合计5万元。后张男与王女结婚，结婚时房价不涨为41万。婚后夫妻共同还贷10万，其中本金7万，利息3万，目前贷款已经全部还清。现张男与王女离婚，房屋现在价值90万元。

这则案例，是现在离婚案件中普遍存在的现象。根据法律规定，婚前一方购房的不动产，产权登记在购买方一方名下，婚后夫妻双方共同还贷，离婚时，该房屋产权应归买房者所有，婚后共同还贷其所对应的赠值部分为夫妻共同财产，双方可以平分。

那么对于离婚时，夫妻共同还贷部分一般是比较好计算的，比较难的是，还贷所对应的增值部分应如何计算。注意，并不是房屋所有的增值，而只是还贷部分所对应的增值。这部分应如何计算，我们来看一下目前司法实践中，主流的计算方法：

二、法院裁判情况

第一步应先计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)＝90/（41＋3＋1）＝200％；

第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。10乘以200％＝20万元，非产权登记一方所得补偿款为10万元。

所以，法院判决诉争房产归张男所有，张男应支付给王女10万元补偿款。

三、 主要观点及理由

《最高人民法院关于适用若干问题的解解（三）》公布实施后，审判实践中对第十条涉及的婚内共同还贷增值部分的计算，各地法院做法不一，计算结果也存在较大差异。对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，有法官提出了分步计算的方法，

第一步是计算不动产升值率

不动产升值率＝不动产现在价格 除以 不动产成本

注意：这里的不动产成本应包括：购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。

在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。

“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；

第二步是计算非产权登记一方所得补偿，

即共同还贷部分 乘以 不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。

这里需要注意的是，在计算增值时应注意时间点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，婚前增值属于一方的个人财产，不应分割。

另外还要考虑是否存在以下两种情况：

一是，离婚时贷款没有清偿完毕，只能将已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本；

二是，一方购买不动产后，如果后了很长时间才结婚，在计算不动产升值率时，应以结婚时的房屋价格作为计算依据，不能以购买时价格作为依据，因为购买房屋至结婚前这段时间的增值收益应为一方婚前个人财产。

还有需要特别说明的是，

离婚案件的财产分割，并不一定是绝对的一人一半，也得需要看具体情况，比如，一方是否存在出轨、赌博、吸毒、家庭暴力等法定过错，如果双方都没有法定过错，法院还要考虑是否需要照顾子女及女方权益等因素，进行综合衡量。所以最终的结果，有可能是一方多一些，另一方少一些，目是的尽可能的保证相对公平，合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。

还有，虽然现在大部分地区的房产都是呈逐年上升趋势，但也不排除有房价下降的可能，如果遇到房价下跌，则房产可能没有增值，反而出现负增长的情况，这种情况下，如果离婚应如何进行分割呢？

目前司法实践中法院的做法是：产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。

原因有二：

一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；

二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。

所以，任何投资和财产的购置是有一定的风险的，就像婚姻，虽然我们都希望有情人能终于眷属，夫妻都能白头到老，但有时事与愿违，在一起的时候，还是要尽可能互相珍惜，分开后，也希望大家还是朋友。对于财产，能协商解决还是协商解决的好，实在解决不了，也要相信法院，相信法律，会给每一个当事人一个公平的结果。