受疫情影响，房地产行业在熄火了一段时间后，随着复工的逐步完备，话题度再次多了起来。

而关于房贷利率的讨论最近更加热闹，尤其是涉及到利率改革的新方案。

在2019年10月8号之前，房贷利率是按照“基准利率+上浮/折扣”来决定的。

而基准利率，全国按照2015年10月25日发布的4.9%（贷款5年以上）来执行；至于房贷利率是上浮还是打折，要看各地和银行的政策。

2019年8月25日，央行发布新规，房贷款利率告别基准利率，将与LPR挂钩，自2019年10月8日起执行。

LPR字面含义是贷款市场报价利率，与基准利率由央行决定不同，LPR是18家商业银行竞价产生的市场利率。

简单来讲，基准利率是一人说了算，LPR则是有18位好汉一起来决定。

而且从2020年3月1日起，新规执行前的房奴们要跟银行重签合同，要么转换成以LPR为基准的新规，要么转换成固定利率。

一时间，亿万的房贷一族们对到底该如何抉择，陷入了沉思。

新房贷新政策

对新房贷用户来说，直接执行“LPR+基点”政策。

如果是首套房，房贷利率不得低于LPR，也就是说基点不得为负数；如果是二套房，则房贷不得低于LPR+0.6%，也就是基点得大于等于60（1个基点为0.01%）。

这里的基点是银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，与贷款人协商来定。

如果最近一个月的LPR为4.8%（5年期以上），银行给你加了100个基点，也就是1%，那么你的房贷利率就是5.8%。

当然，你个人信用资质很好的话，银行可能会给到你比较低的基点。

要注意的是，基点一旦确定下来，在整个贷款周期内是不能再变动。

但LPR是变动的，按照跟银行约定的重新定价周期再重新计算。

老房贷二选一

对老房贷用户（之前以基准利率为标准的房贷都算是老房贷）来说，则是二选一：固定利率或LPR+基点。

方案一：固定利率

如果你选择固定利率，则按照4.9%的基准利率计算，参考之前房贷利率是在基础利率上上浮或打折的政策执行。

举个例子，之前房贷打九折的话，则对应固定利率为4.41%（4.9%*90%）；之前房贷上浮10%的话，则对应固定利率为5.39%（4.9%*110%）。

一旦你确定选择固定利率，在后续贷款期限内，一律按此固定利率执行，不得改变。

方案二：LPR+基点

如果你选择LPR+基点，计算起来稍微复杂一点。

假设你之前的房贷利率是基准利率打九折，即4.41%（4.9%*90%），按照目前参考的LPR（贷款5年以上）为4.8%来计算基点（房贷利率-LPR），为-0.39%。

这个基点就是以后你的房贷利率的固定基点，不会变动。

但LPR是变动的，按照跟银行约定的重新定价周期再重新计算。

也就是说，你以后的房贷利率就是LPR-0.39%。

假设你之前的房贷利率是基准利率上浮10%，即5.39%（4.9%*110%），按照目前参考的LPR（贷款5年以上）为4.8%来计算基点（房贷利率-LPR），为0.59%。

也就是说，你以后的房贷利率就是LPR+0.59%。

该如何抉择？

相比美国、日本等发达国家，当前我国的利率水平还比较高。

但长期来看，随着我国经济增速放缓，未来也会进入一个低利率时代。

所以，单纯从LPR的角度来看，大概率是走低的趋势。

如果你相信这种对低利率趋势的预判，而且剩余的贷款周期也比较长，那么选择“LPR+基点”的方案可能会降低还款压力。

当然，如果你是公积金贷款的，则以上这些都跟你没关系。

利好楼市吗？

虽然LPR是由18家商业银行竞价产生，但是央行仍然可以通过调整MLF（央行借钱给商业银行）利率来间接影响LPR。

道理很简单，当央行提高银行借款的利率时，LPR不可能保持不变或降低，它也会顺手提高LPR；反之亦然。

而且，除了LPR的影响，基点这个变量也给了政府和银行更多的操作空间。

不过，好在基点是一次性敲定的，这也决定了在贷款时保持良好的信用记录是个加分项。

总之，楼市整体还在政府的调控之内，大家不要想太多。