2022年的LPR第一次报价，
比以往的时候来得更早了一些，
1月20日早9：15分，
在万众期待中，
央行宣布LPR“双降”！
于是万千房贷者，
像一只飞来飞去的蝴蝶，
在快乐的歌声里尽情地摇曳
——
1年期LPR3.70%，下降10个基点；5年期4.60%，下降5个基点。虽然是非对称性降息，但事关房贷的5年期LPR好歹降了5个基点，这也是5年期LPR时隔20个月后首次下调，难怪大家都群情激昂，奔走相告，真是久旱逢甘霖。
那么，降息的背景是什么？对房贷有什么影响？下一步利率又如何走？这是大家最关心的。下面，小编就站在银行人的角度，对此次降息从宏观、微观两方面分别谈几点看法。
Vol.1 降息的深层背景
此次央行降息，“来势汹汹“，1年期LPR大幅下降10BP，5年期也下降5BP，且”风风火火”，比以往公布时间也提前15分钟，到底什么原因？
从宏观层面看，一句话，经济增长持续下行，形势严峻。统计数据显示，虽然全年经济实现了8.1%的增长预期，但2021年一季度经济增速为18.3%，二季度增长7.9%，三季度增长4.9%，四季度增长已滑落到4.0%，呈现明显的“前高后低”态势。也正是经济形势如此严峻，距离2021年12月降准仅仅一个月，央行就再次降低利率，个中原因大家自行体会。
从微观层面看，当下各行各业的日子都不是一般的艰难。大家可以问问身边的公务员、教师及一些事业单位人员，今年的双薪和年终绩效发了没？精神文明奖还有吗？也可以看见像中车这样的央企高端制造业都开始裁员减薪，还有航空、铁路等香饽饽行业也渐失往日辉煌，甚至就连路边的理发店等服务行业，老板都抱怨进了腊月竟然门可罗雀——还有被秋霜打了的房地产业、教育培训行业、互联网行业就更不用提了。受疫情深度影响、国家政策导向调整等后效应开始显现，大家日子都不好过，真的太难了——
Vol.2 降息的影响有多大
大家都知道，与我们房贷真正息息相关的是5年期以上LPR，那么这次利率下调5个基点后，我们已经办理了房贷的月还款额会次月就减少吗？现在买房按揭贷款成本又到底能降多少？大家先不要高兴太早，这里面还是有区别的。
第一种情况，对即将入手买房的人来说，是现实利好，但影响并不明显。
这部分人，因为还没有办理贷款，LPR降息后，银行一般也会跟着降息，便可直接享受利好。我们以100万元贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例：
——按之前首套个人住房LPR为4.65%的利率来计算，月供额应为5156元。
——调整后，目前的LPR降至4.60%，那么月供额调整为5126元。
以此计算，购房者的月供额能够减少约30元。这样看，一年下来也就能省300多元，当然，贷款利率一般都在5%以上，且贷款额大的话，影响会更大一些。
第二种情况，对已经办理了房贷的人来说，是“潜在利好”，但还有变数。
懂行的人看门道，不懂的人看热闹。有些人一听说降息，就拍手称快，觉得下个月就少还款了，真是想得太天真了——这里面又分两种情况，与个人当初房贷利率转换为LPR时，选择房贷利率重定价日有关：
一是如果选择每年1月1日为重定价日的，房贷利率下降不会立即生效。因为房贷客户的利率不会每个月都随之变动，而是以年为周期调整。现在已经是1月下旬了，也就是说，2022年全年利率都会仍以2022年1月1日当天的LPR利率（4.65%）执行，所以只有等到2023年1月1日再调整了。
当然，这期间还有很多不确实性因素，因为LPR每月都是更新变动的，如果2022年12月LPR又调高10个BP，那么，明年1月1日你的利率不降反而更高了，还款额也更多了——
二是如果选择对年对月对日为重定价日的，会早一点享受到房贷下降的利好。举个例子，如果你是2021年2月1日签订的贷款合同，重定价日选择的是对年对月对日，那么2022年2月1日银行便会按照最新的LPR报价，即4.6%重新确定你的房贷利率，2月份你的还款额就会立刻减少了。相反，如果2021年12月20日签订的房贷合同，就要等到2022年12月20日才能享受到房贷利率优惠，还得等漫长的11个月——
而有意思的是，现实中，在当初房贷转换为LPR利率时，我们大多数人都选择的每年1月1日为LPR重定价日……如果当初大家比较关注“融话琴楼”公众号，小编曾一再提示大家尽量选择“对年对月对日”为重定价日——
Vol.3 下一步房贷利率怎么走？
2022年1月央行就降息，下一步还会继续降吗？房贷利率怎么走？银行会不会逆势加点？买房贷款用不用再等等？
从宏观层面看，2022年上半年，经济面临较大的下行压力，房地产投资下行压力亦较大，预计LPR仍存下调空间。尤其是在1月18日举行的国新办发布会上，央行罕见表态：”把货币政策工具箱开得再大一些，避免信贷塌方——金融部门不但要迎客上门，还要主动出击——靠前发力，前瞻操作，走在市场曲线的前面——”
从微观层面看，当前许多银行的个贷业务基本都陷入了“无米之炊”的境地，上面个贷任务压得紧，下面却收不下案卷——为什么？因为眼下房产形势成交低迷，房产没有交易量，银行的业务又从何而来？因此，在当前情况下，银行为了争抢业务都快打破头了，逆势加点的概率几乎为零，利率总体呈下降趋势。
据小编熟识的一位中介抱怨说：”最近我一天都接五六个银行信贷经理的电话，催促我有没有案卷照顾照顾他们银行倾斜一下“。短短几个月时间，银行从压住案卷无贷可放，已转变成了主动出击市场找业务——
此外，目前全面不少城市的房贷利率已出现明显下降。1月6日，广州部分银行首套房利率从5.85%降至5.65%；二套利率从6.05%降至5.85%。深圳房贷利率目前首套房利率最低可至4.95%，二套最低可至5.25%。
当然，下调最“狠”的还要算苏州，目前苏州大部分银行利率都在5%左右，4.95%起，有银行首套利率最低可以做到4.65%，且最快2天就能放贷。而就在去年8月份主流利率6.0%，有的银行最高冲到6.6%！而且放款都是2个月起步。短短4个月，苏州房贷利率像是过山车，从峰顶向下俯冲大跌195BP，突破了5年历史低位。
因此，从全国层面看，利率也是在呈下行趋势。
Vol.4 一点感言
从金融的视角看，银行房贷政策的松紧，短时间对新房、二手房的流动性有决定性作用。回顾几轮房地产大潮，房价跟房贷利率关系深刻，它的底层逻辑传导关系是：利率—购房成本—房屋成交量—市场供需—房价。
大家见过最普遍的现象是，利率涨房价跌，利率跌房价涨。通常来说，货币收紧，就不要买房，货币放松，就是买房信号。
