等额本息差距

第一套房：利率4.9%，10年总利息26.69万元，20年57.06万4.9%利率是几分利息4.9%利率是几分利息，30年91.06万；

第二套房：利率6.5%，10年总利息36.25万元，20年78.93万，30年127.54万；

可明显的看出再在还款期限越长的时候，所需要支付的利率差距也是越来越高，10年的情况下相差10万元，20年相差21.84，30年相差36.48万，虽说随着还款期限越长我们所需要支付的利息越多；但是从多方面考虑不建议广大居民选择提前结清个人住房贷款，因为即便是利率达到了6.5%，我们稍微选择一些风险适中或稳健性理财产品，根据自身情况混合分散搭配理财，在加上每年的货币贬值率以及通货膨胀的变化，个人按揭住房贷款还款期限越长反而越合适，毕竟10年前的1万元与当下的1万元的差距天壤之别。。。

等额本金差距

第一套房：利率4.9%，10年总利息24.70万元，20年49.20万，30年73.70万；

第二套房：利率6.5%，10年总利息32.77万元，20年65.27万，30年97.77万；

同样期限越长所需要支付的利息越多，但是在办理个人住房贷款的时候能选择等额本金还款的尽量选择这种还款方式，因为等额本金随着每月还款本金的减少，利息也是越来越低越来越少，而等额本息还款就不同了，从第一期直至结清个人住房贷款月供不会发生任何变化（等额本息还款方式唯一缺点就是前期还款压力较大，随着时间的推移还款负担才会逐月递减）。

不同的还款方式差距

第一套房（等额本息）：利率4.9%，10年总利息26.69万元，20年57.06万，30年91.06万；

第二套房（等额本金）：利率6.5%，10年总利息32.77万元，20年65.27万，30年97.77万；

通过以上的对于相信广大居民应该都有了选择，第一套房选择的是等额本息的情况下，第二套住房必然是要选择等额本金还款，简单来说选择等额本金还款，其实就用等于变相的降低了个人住房贷款利率。

为什么二套房利率高？

第二套个人住房贷款利率高于第一套个人住房，其实也是因为近几年我国的房地产飞速发展，大大小小的房产中介通过各种手段与方法炒房，导致国内房价近5年内出现了极大的变化，让国内的住房失去了原有的价值（房是用来住而不是用来炒的价值观），国家为了保护房地产业以及其他行业的稳健发展，箝制恶意炒房与投资房产的人群，也是推出了相应的限制政策，所以第二套住房贷款利率要高于第一套房。

综上：在刚需的情况下，必须认购第二套住房的情况下，个人建议广大居民不管第一套房是那种还款方式，利率较高的第二套住房贷款，优先考虑等额本金还款方式，因为这样我们所支付的利息较低（首套房利率4.9%二套房利率6.5%同期限，同还款方式的情况下相差较大，但是不同的还款方式对比下相差较少，因为计息方式不同）。