按照央行公告，今年3月1日起，各金融机构开始对存量房贷启动换锚工作。

关乎28亿的存量房贷资金，牵动3亿购房族的心。

面对搞不清楚的新政策、新术语，面对关乎家庭经济的重要决策，很多人陷入选择困难症，纠结要不要换成LPR利率。

换个更直白的问题就是，换成LPR利率会不会让我们付更少的房贷？

今天我们就带大家一起了解下LPR的来龙去脉，新政策出台的原因以及贷款人到底该怎样做出更优的选择。

此文花费了很多精力，也咨询了银行体系内从事信贷的专家，希望对你能有帮助。

不是为了割韭菜，也不是阴谋论

自从LPR政策出台以来，有一种论断就甚嚣尘上：LPR只是经济学家故意弄出来一个新的专业名词，目的就是不想让大家轻易看懂，好骗大家入坑。

无知者无畏，LPR不是专门研究出来坑韭菜的，也不是最近才出现的，更不是在中国独有的！

LPR在世界金融体系中已经存在将近一个世纪，缘起于美国20世纪30年代大萧条时期房贷有三次还款机会，据全美最大的30家银行报送的、针对最优等级公司客户的贷款利率来确定。

LPR利率只是银行确定贷款利率的一种市场化定价策略。

同时，LPR是世界主要经济体通用的一种报价机制。除中国大陆外，日本（1959年）、中国香港（1980年代）和中国澳门（2000年初）等经济体也曾使用LPR报价机制开启利率市场化进程。

面对选择，你所站的角度很重要。

是用阴谋论的眼光看问题，还是用尊重经济发展规律的眼光看问题，你想好了吗？

如何理解LPR报价机制落地中国？

LPR是什么？

——Loan Prime Rate，是对最优质客户的贷款利率（还款能力最强客户，通常是地方政府，国企，大公司）， 其它人的贷款利率，都是在它之上加减点数（一般都是加）。

LPR由18家银行的利率共同决定，去掉一个最高和一个最低，剩下的按照加权平均计算，得出本月的LPR利率，每月20号更新。

纳入LPR定价体系的18家银行

从根本上来说，LPR报价机制是中国利率市场化改革的重要手段。

如果想要搞清楚，还要从中国利率体系的大背景以及LPR来具体说明。

一直以来，我国利率体系双轨制运行，也就是以银行为主导的受管制的贷款利率和非银行金融机构为主体的完全由市场供求决定的市场化利率两种利率体系。

国家银行在金融市场上有垄断地位，能吸收大量低息活期存款和无息结算存款，银行的资金成本很低。

同时银行高度厌恶风险，为了控制交易风险和交易成本，银行更愿意把钱贷款给国有企业、上市公司等大型企业，而非中小民营企业。

对资金也极为渴求的中小民营企业无法从正规的银行渠道获得资金，便会驱动民间金融市场的出现。像是私募股权投资、P2P甚至是高利贷、地下钱庄等均是表现。

这也就导致了国家利率传导机制并不畅通，两个体系之间存在较强的割裂。

据我们了解，中小民营企业目前的资金成本在10%-20%之间，远高于官方利率，极大地限制了中小企业的发展积极性和生存空间。

利率市场的改革迫在眉睫，2019年《政府工作报告》提出，要“深化利率市场化改革，降低实际利率水平”。

通过LPR行程机制改革，将为银行贷款提供定价参考，能够带动贷款实际利率进一步降低。

过去通过央行调整法定基准利率的机制已经不适合目前经济发展的要求，进一步市场化改革也是大势所趋。

LPR报价机制曾经应用于多个国家开启利率市场化的进程中，对于我国现阶段情况来说，也是一个合适的选择。

我们不要只盯着自己那一亩三分地，现在已经很清楚了，LPR改革是关乎中国整个利率体系，不单影响房贷市场，更不只是着眼于存量贷款。

所有新购住房的贷款人，也将统一使用LPR贷款利率定价方式。

对于存量贷款资金来说，只是该政策落地之后，产生的一个历史遗留问题，并不是主角。

当然，作为个体的我们，也会受到政策变动而带来利益波动，那么又该如何评估，做出更优的选择呢？

切换LPR规则很复杂？

知道这3点就够了

1.你有两种选择：

选择一，固定利率。选择固定利率后，你的房贷就是一直是当前利率水平，直到还款结束。

选择二，“LPR+加点”浮动利率。你以后的房贷利率会随着LPR变化，影响月供多少。

需要提醒的是，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。

2.“LPR+加点”浮动利率如何计算？

LPR利率每月公布一次，可升可降。

加点数值=原合同当前的执行利率水平-4.8%（2019年12月发布的LPR）。

加点数值确定后将保持固定不变。

贷款人在2020年3-8月期间的任何时候转换，都统一用4.8%作为基准，不因为时间而变化。

如果你现在的贷款利率是5%，那么加点数值=5%-4.8%=0.2%；

如果贷款利率为4.4%，加点数值=4.4%-4.8%=-0.4%

计算出加点数值之后，加上当期五年期LPR值，就是你要还的贷款利率了。

如果未来有一天，LPR降到了3%，那么你的贷款利率就会跟着下降，如果加点为-0.4%，房贷就变成-0.4%+3%=2.6%；

当然，如果LPR上升到8%，你还贷的利息也就多了。

3.重定价周期怎么选择

虽然LPR是每月都发布的，但不意味着你的贷款利率每个月都在变。

在转换LPR时，可以重新约定重定价周期和重定价日，周期最短为1年，也可以是2年、3年甚至更长，不可以每月重新定价。

不过我们认为最好签订每年一变，既然已经选择了LPR的模式，就是看好它下降所能够带来的红利，所以早一点享受不是更好吗？

该怎么评判利弊，做出更优选择呢？

对于所有人都适用的选择评价标准：

1）未来LPR利率>4.8 则固定利率划算；

2）未来LPR利率

上面我们已经了解：

你未来贷款利率=LPR+加点=LPR+原合同当前的执行利率水平-4.8%

简单分析一下这个等式，你就可以看出：LPR利率与4.8%的差值就是你未来增加或减少的利率。

如果未来LPR利率涨到6%，你会比以前多付出1.2%的利率成本；

如果未来LPR利率降到3%，你会比以前少付出1.8%的利率成本。

因此，无论你当前执行的利率是4%还是上浮到6%，都不该是影响你选择的因素。

只要你觉得未来LPR利率比4.8%高，就选固定利率；如果觉得会比4.8%少，就选LPR利率。

那么关键问题来了，我们该怎么预测未来的利率变化呢？

前央行行长周小川的公开表态是：中国可以尽量避免快速地进入负利率时代。

注意用词，他说的是“尽量避免”“快速地”进入，没说不进入，更没说会涨利率。

未来是一个低利率时代。相比欧洲，日本，美国，中国利率水平还相对较高。

国家通过银行体系，通过调节存款准备金制度和利率，来调控整个社会的信用规模和经济冷热。

其中利率调节的是资金的价格。

如果把银行体系看成一个水利工程，货币就是里面的水，那么基准利率就代表水的价格。如果把水的价格提高，太贵了农民都浇不起地，或者浇了庄稼，最后还赔钱了，大家也就都不去买水种地了。但要是水价便宜了，农民就愿意多种一些庄稼，多开垦土地。

也就是说，加息抑制经济过快增长；降息，可以刺激经济增长。

随着中国经济增长速度的平稳下降，利率持续下行是个不可逆的趋势。

这几年各行各业都有明显的感受，好像都不赚钱了，从数据上看更是赤裸裸。

根据国家统计局发布数据显示，2019年全国规模以上工业企业利润，比上年下降3.3%。

未来降息的趋势是不可避免的。

除非发生下一次科技革命，社会总体的投资收益率能够上升，经济强劲复苏才能扭转这一趋势。

中国人民银行历年贷款基准利率表及走势图(1991年-2018年)

从近20年中国历年贷款基准利率的走势上，也可以看出是一个持续下降趋势。

自去年8月份至今年2月份，1年期LPR利率已经从4.25%下降到4.05%，5年期利率从4.85%下降到4.75%。

2月20日新华社发文，新一期LPR下行助力实体经济战疫情。

考虑到中国经济增速的平稳下降，以及近期收到疫情冲击，并影响到国际经济局势，无论从短期还是长期来看，利率下行都将是趋势。

如果房贷只剩很短的时间，比如5年以内，我们认为换成LPR更有利；

如果房贷在5年以上，换成LPR也是更优的选择。

LPR下降会影响楼市吗？

很多人担心利率下调会不会引起下一波楼市热潮。

针对房贷利率央行也发布了相关规定：

一、首套房贷利率不得低于5年期的LPR；

二、二套房贷及商业用房贷款利率不得低于5年期LPR加60个基点；

三是"因城施策"。在央行确定的贷款利率下限基础上，人民银行省一级分支机构按照"因城施策"原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据当地楼市形势变化，确定辖区内首套和二套房贷利率加点下限。

也就是说，央行只规定了下限，没有规定上限。

央行分支行完全可以提升本地的LPR利率加点数值。

针对首套房和二套房利率区分对待，对于首套住房而言，大多是刚需房，一直以来也不在国家的调控范围之内。

“房住不炒”政策打击的是那些炒房一族、投机一族。

因此，该政策其实是通过文火慢炖的方式，通过利率分野，逐步夯实“房住不炒”的政策。

是否有可能发生黑天鹅事件？

市场化就会带来风险

文章一开始我们就提到了，LPR是一种市场化的报价方式，既然是市场化房贷有三次还款机会，那么必然会发生波动，以及有发生风险的可能性。

如果你的房贷是30年期，在一个漫长的岁月里，谁也无法把控未来经济的发展。毕竟就在这几天内，美国股市两次熔断，连89岁的股神巴菲特也感叹“没见过这场面”。

是改革就会有成功或失败

应用LPR定价机制是中国利率市场化的一次重要改革，也有可能会发生没有按照政策预定思路发展的结果。

当然从各国经验看，不少经济体已经平稳渡过LPR利率的改革阶段。

以上，就是我们给大家提示的两点风险

不看广告，看行动

要说对这条政策最了解，最有发言权的肯定不是我们普通购房者，应该是银行体系内部人士。作为制定和执行政策的群体，他们的选择对我们有很强的借鉴价值。

我们也专门私聊了在银行体系内信贷方面的专业人士，他本人有一个20年期以上的房贷，很果断地选择了换成LPR利率。

我们只是尽可能地从更多角度让你理解这个政策，帮助你进行判断。

但决定你做选择的关键因素只有一个，就是你自己的思考。