是的，全国多城房贷利率又降了!

　　去年年底，全国房贷利率出现首次下调。

　　没想到，刚降的利率，今年开年又降了。

　　9月，苏州的房贷利率涨到了6%以上，现在首套最低4.9%，多家主流银行降至5.0%。

　　4字头的利率，突破苏州近5年历史新低。

　　有银行透露房贷利率可能还要降。

　　注：图片来源于“居者”

　　广州房贷利率也普遍下调，首套房从5.85%普遍降到5.65%，二套利率从6.05%降到5.85%左右。

　　重庆的房贷利率，不到1个月又降了。

　　有银行首套房贷利率从12月的5.65%降到5.55%。

　　从去年8、9月巅峰时期到今年年初，大部分银行首套房贷利率下调了30个基点，二套下调了20个基点，力度非常大。

　　武汉首套房贷利率下调后，二套房贷利率也跟着下调。

　　部分银行的二套房利率由之前5.98%下调到5.93%。

　　还有深圳，从原来的首套5.1%，二套5.6%，降到首套最低4.95%，二套最低5.25%

　　就连首套房贷利率一度超过6%的郑州，也有松动。

　　去年9月有银行房贷利率6.37%，如今首套房主流利率开始出现5.88%，部分银行降到了5.63%。

　　更关键的是，不少银行都下调了二手房贷利率。

　　说实话，刚从去年下半年走过来的人，还真不太适应这样的节奏。

　　按照这个节奏，过去首套6字头的利率马上就要消失了，全面走向5字头!

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　　还有一些变化，是可以清晰感受到的。

　　首先是放款速度。

　　要知道，去年下半年的信贷市场，审核极为严格。

　　各家银行都没办法保证放款时间。

　　不少银行甚至彻底放弃了二手房贷款业务，不接单，不放款。

　　而现在，深圳一些银行的房贷放款周期直接缩短到半个月到一个月左右。

　　广州不少银行的审批速度也比之前快了很多，以前审批大概三天，现在半天就可以。

　　重庆、南京、苏州额度充足，部分银行最快一周就能拿到贷款。

　　西安、上海最快一个多月就能放款。

　　全国60%的城市放款周期都在缩短。

　　其次公积金政策也在松动。

　　2021年最后一天，重庆实行多年的二套房公积金政策，终于松动。

　　由主城区仅支持首套房公积金贷款，变成二套房也可用公积金贷款。

　　贷款额度也由60万提高到80万。

　　二套房公积金贷款利率5年以上是3.575%，5年及以下是3.025%。

　　直接比商贷省了一套房的首付。

　　几乎同一时间，济南、青岛也放宽了异地公积金贷款政策，沈阳放宽了公积金贷款年限。

　　这对楼市来说也算是个小利好。

　　还有就是房地产税。

　　重庆近期宣布上调房产税起征点。

　　从以前的22106元上调到25106元，这也是近10年变动最大的一次。

　　也就是说，重庆又有不少楼盘免征房地产税了。

　　与此同时，重庆在首付比例上也有放松。

　　去年年底，只有极个别银行支持首套房最低2成首付，现在这个比例已经超过一半。

　　利率频繁下调;

　　放款速度加快;

　　公积金政策松动;

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　　也许，今年更多城市的信贷政策还会进一步放松。

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　　信贷环境改善后，一些城市的二手房市场已经紧跟着回暖。

　　比如北京，去年12月，北京二手房成交量达到15442套，环比上涨30%，成为下半年的高点。

　　上海二手房成交套数自9月跌入谷底后，12月网签成交17464套，比上月继续回升12.5%。

　　注：图片来源于网络

　　杭州在10月二手房成交量跌破3000创新低之后，11月成交稍有反弹，12月又继续上涨，超过3600套。

　　成都在去年12月，二手住宅成交12241套，比11月环比上涨115.74%，成交面积环比上涨114.63%。

　　从成交来看，南京河西二手房市场也在回暖，尤其是小户型、低总价的成交量明显增多，高价房源的成交也陆续出现。

　　去年国庆前，央行例会首次提及房地产，强调“两个维护”。

　　维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益。

　　几乎同一时间，央媒发文提出不要误伤刚需。果然，针对刚需，后续出来不少利好政策。

　　接着，中国房地产业协会召集了10家开发商了解运营情况，包括保利、中海、万科、融创、金地、龙湖、中梁、新城、绿城、旭辉。

　　旨在希望调控政策在坚持房住不炒的前提下适当松绑。

　　再结合金融街论坛年会上，高层提出——

　　房地产市场合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

　　还有中国人民银行工作会议在部署2022年工作时强调——

　　稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

　　当然，一年期的LPR下降也是很重要的信号，说明银行的资金面在宽松。

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　　这些确实是利好。

　　年初，房贷额度充足，放款周期缩短，利率下行，所以过去两年我们看到的上半年市场都不错。

　　就像下面这两张典型的过去3年新房、二手房网签量走势图，上半年都不错，网签高峰基本都出现在上半年。

　　注：图片来源于网络，仅供参考

　　注：图片来源于网络，仅供参考

　　那么2022年呢?

　　从目前来看，今年上半年的信贷会延续去年12月的标准，甚至还有可能进一步放松。

　　但，下半年的信贷如何就要取决于两个因素：

　　第一，下半年政策会不会再次收紧;

　　第二，全年信贷会不会提前用完。

　　这并不是没有可能。

　　不过可以明确，今年楼市整体上不会有大行情。

　　上半年，很多城市还会进一步探底。

　　上半年下探，下半年盘整。

　　而且，今年开发商集中还债压力依旧很大。

　　2021-2022，土地流拍，新开工大幅减少，未来楼市供应一定减少。

　　在人口持续流入的大城市，未来一定会出现供需矛盾。

　　所以，对于这些大城市资源集中的强势地段，你完全可以大大方方看多。

　　房价是各种资源相加的总和，地段+学区+交通(地铁)是买房的铁三角。

　　无论何时，永远是硬通货。

　　房价长期的趋势依然服从于供求规律和城市稀缺的原则。

　　货币一定是越来越多的，纸币一定是越来越贬值的，通胀一定是居高不下的，地方土地财政一定是甩不掉的，好城市的房价一定是不会跌的。

　　就这样吧，2022年了，乐观一点!