假如房价每年涨6%，买房贷款的利率同样是6%，两者的利息一样，买房时除了要首付一大笔资金以外，买房后一旦急需要钱，又不能马上变现。

　　房价涨幅和贷款利率同等，是不是买房还不如把钱存银行，哪怕银行只有2%利息，那也是纯赚的。

　　如果你看完上面这一笔账之后，觉得这个算法确实是这么一回事，那么你就大错特错了。

　　房贷利息从6.0%到3.0%

　　我们假定你要买一套300万的房子，按三成，首付100万，贷款200万。

　　如果利率是6%，那么每年的利息应该是1.2万，折算到每个月，利息是1万元。

　　这种算法是以你贷款200万，一次性还款算下的利息。但是，实际上我们通过买房贷款，每个月所还的利息并没有1万块。(可见下图)

　　贷款200万，贷30年的总利息是2316763.78元，把这个总利息除去30年，每年的利息其实只有77225元，分摊到每个月的利息，只有6435元。

　　以咱们平均分摊下来的利息来算，你买房贷款的200万，其实真正的利率不是6%，而是只有3%多一点。

只要房价涨了3%左右，就可以覆盖你贷款买房的成本

也就是说，。

　　基准的差异

　　如果房贷的利率和房价的涨幅都是6%，表面上看这两个比例是对等的，但是实际上他们的基数是完全不同的，

贷款利率6%是以所贷金额来计算的

　　买300万的房子，贷款200万，利率6%是按照贷款200万来算的。

房子涨价的6%是以买房总价来计算的

　　买一套300万的房子，房价上涨6%是按房子的总价300万来计算的。

只要涨价2%，就可以完全覆盖掉贷款利率。

一个是以200万为基数，一个是以300万为基数，最终的结果：上面咱们讲到的房价要涨3%，才可以覆盖房贷6%的利息，实际上

　　单利与复利的差异

　　贷款6%是固定基数线性增长，涨价6%是浮动基数复利增长

1.贷款6%是以固定不变的贷款金额为基数

　　买300万的房子，贷款200万，不论你今后本金还了多少、贷款利息还了多少，你往后30年，每月还款的利息都是围绕这个固定基数200万来还的。

2.房价涨幅6%是以你房子总价变动后的浮动基数复利计算的

房价每一年6%涨幅的基数都是不一样的

6%房贷的利率是以贷款金额为基数，以单利方式计算的;但是房价的涨幅却是以房子总价为基数，以复利的方式计算，也就是说。

第一年是以房子总价为基数

第二年及以后，每年都是以房子总价加上过去一年的涨幅为基数

　　举个例子，你购买一套300万的房子，首付100万，贷款200万，房价涨幅6%。

　　第一年是以房子总价300万为基数，涨价18万。

　　第二年是以购房总价加上过去一年涨价所得共318万为基数

　　第三年是以336万为基数……

　　在原来基础上不断增加，以此类推。

　　一个是固定基数单利还款，一个是每年不断增加的浮动基数复利递增，这两者的差异可想而知。

也就是说，把复利算进去，其实房子不需要涨价2%，只要涨1%，就可以覆盖买房时的贷款成本。

　　换句话说，拿固定基数单利增长的贷款和每年浮动基数复利增长的房价来衡量，贷款在房价面前基本上是没有成本的，而每年多出来的涨幅，不仅可以保护积蓄，还可以抵御通胀。

　　要知道，随着时间的推移，复利增长的速度会远远超过单利增长的速度，时间越长，复利比单利的优势就会更大。