一直有人在问关于购房贷款问题，是选择“等额本息”还是“等额本金”?选择贷款10年、20年还是30年?贷款后需不要提前还款，什么时候提前还款最划算?

　　老何今天就特意整理一下，在这里就回答开头三个个问题，首先商业贷款选择“等额本息”还是“等额本金”?我们来看看下面这组数据，一百万房贷按年息5.3%来算，等额本息和等额本金分别的月供和利息情况。

　　月供对比表

　　通过这组数据结果可以明显知道的就是，时间越短，选等额本息越划算，在月供压力降低的情况下，总利息是越来越接近的。按10年来算，等额本息贷款总息只比等额本金多2.3万利息，相当月一个月花200块不到来降低前期的月供压力，提高前期的资金利用率。

　　那是不是贷款时间长就可以选择等额本金呢?除了前期压力大一点，总利息少那么多，而且越还越轻松。但多数人选择的还款方式还是等额本息，因为实际上月供30年的很少，一般5。10年置换或者已经有能力结清了。那我们就来看看30年贷款提前结清贷款的数据。

　　本息表

　　所以在不考虑通货膨胀和资金利用率问题，不考虑月供压力问题，而且真的打算这套房子一直住，不打算提前还款，那选择等额本金的贷款方式是没问题的，否则的话我建议还是选择等额本息的购房贷款方式。

　　一方面这种方式对于购房初期减少家庭经济压力，特别是刚需花6个钱包的购房者来说，可能每多一笔开支都是巨大的压力。

　　另一方面，两者在实际偿还利息相差不多的情况下，省下来的本金产生的效益远大于那部分产生的利息，按10年来算10年少还了15万4的本金，按一半7.7万算长期定存3%的复利收益是3万3千元，而两者利息差异仅仅4.5万，这是最笨的资金利用办法等于花一万块钱减少10年内15万的贷款支出，而且我还没算通货膨胀带来的影响。

综合上面的数据，选择等额本息的还款方式是比等额本金要合理的。

　　前面已经说了，无论从长期还是短期，等额本息的贷款方式是比较合理的，那在选择等额本息的情况下，不考虑月供压力，选择贷款年限是越长越好还是越短越好?我们来看一组数据，100万的贷款分期10年利息总额分别是多少?

　　差异图

　　我们通过上图可以知道，贷款30年10年结清跟直接贷款10年总利息差异是19万之多，一年的差别是1.6万这样，从账面上来说却是很亏的，但会算数的人可能不这样算了。我们看看这里面10年偿还的本金差异是82万，因为两边同时都是在还的，我们按一半的使用率来算，这10年内平均手上现金差异应该超过40万，我们按40万，年息3%的长期定存一年的收益是1.2万。对比下来是不是就没啥感觉说要亏那么多利息了，等于一年花4000块换取40万的账面资金，同时减少了每个月的月供压力，只要合理试用是可以利用这笔钱赚回不止3%的收益的。而且每年大概3%。5%的通货膨胀率，用未来的钱买现在的东西是最划算的。

　　落实前面两个问题，关于第三个有没必要提前还款就很明确了，我们看看上面数据，30年的贷款，10年结清已经需要支付48万利息了，剩下20年才支付50万利息，也就是说越到后面支付利息越少，贷款越划算，没有特殊情况没必要提前还款。如果不是需要置换，或者说需要降低二套贷款的首付，那么正常情况下继续慢慢供就好了。

　　我们可能还在计较利息问题，您问问目前哪个贷款能够做到这个利息的?如果手上的资金确确实实找不到使用办法那就提前还款吧。我们用回推的办法，10年前买房的人，现在的收入和月供对比怎么样?本来买房很多时候就是来抵抗通胀的，而贷款就是支付利息让银行来承担一部分的通胀结果而已，会利用的人已经买了多套房子了，不会利用的还在观望。

　　如果不懂或者有疑问的可以评论留言，我给大家更详细解释关于贷款的问题，如果觉得可以，麻烦点赞关注，老何会写更多关于购房的一些知识点分享给大家。